前回申し上げましたが、海外不動産現物投資の利点としては、レバレッジと節税、以上２点になります。

レバレッジに関しては、前回の記事でも分析させて頂きましたので、今回は節税ツールとしては、どれくらい有用なのか検証したいと思います。

まず、節税用海外不動産となると、ハワイの築古コンドミニアムやテキサスの築古戸建てなどが代表的です。

それらはキャッシュフローはあまり出ないため、トータルリターンに大きな影響を与えるものとしては、結局キャピタルゲイン（あるいはロス）がいくらになるのか、になります。

最低でも

節税効果＞キャピタルゲイン（ロス）−売買コスト

である必要があります。

その場合、キャピタルゲインの構成要素である、不動産価格は上がるのか、為替は円安にいくのか、以上２点を分析しなくてはいけないです。

前回も申し上げましたが、長期的には海外不動産、そしてアメリカ不動産価格も同様に上がる可能性が高いでしょう。ただ、リスクとしては、短中期的には、かなり割高な水準にきているので、調整が入る可能性が高い、ということ、があります。

そして、こちらのリスクの方が深刻ですが、海外不動産節税に関して、将来的に日本の税制改正のリスクがあり、そうなった場合、節税目的の買い手が消滅することで、価格が下がる可能性がある、最悪のケースとしては売れなくなる、ということです。

海外不動産節税のスキームとしては、売却は長期譲渡所得になる5年目以降が一般的にも関わらず、税制改正は数年以内には起きうる可能性があるため、当初想定していたような出口戦略を迎えることが出来なくなる可能性があります。

また5年後となると、不動産市況も調整局面入りしており、購入価格よりも下回っている可能性もそれなりにあります。またその時のドル円水準に関しても不透明としか言えないと思います。（長期的な為替水準を当てることはプロでも難しいです。）

以上を総合すると、期待していたような節税効果を得るには、5年後以降の売却時に

不動産市況が崩れていないこと、円高にふれていないこと、そして税制改正が起きていないこと、

上記３つが全て揃っていなくてはならず、その確率を考えた場合、決して高くはないと思われます。

ただ、海外不動産投資節税は個人でも使える数少ない節税手法であるため、他に節税策が何もない場合には、上記リスクを踏まえた上で行うしかない、という判断もあり得るかとは思います。

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