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カンボジア不動産投資は儲かるのか?

ドル建てかつ比較的利回りが出る海外不動産投資ということで、カンボジア不動産投資がここ数年流行っていますが、実際に収益性はどれくらいか検証したいと思います。

ひと昔前だと、10%超えも珍しくなかったですが、最近は6%程度のものまでありますが、今回の前提条件は、個人で購入し、利回り10%かつ満室状態で5年後の長期譲渡所得になって以降に売却、というシナリオで考えてみます。

利回り10%かつ5年間満室が続くというのが現実的ではないと思われますが、計算をシンプルにするために、その前提で計算してみました。

結局、リターンに大きな影響を与えるのが出口の際の売却価格と考えた場合、売却価格=物件価格×ドル円相場 になりますので、縦軸に物件価格の変化率、横軸にドル円のレートを置いて、IRRの推移を計算したのが以下の表になります。

90.00100.00110.00120.00130.00
-5.11%-1.81%1.88%4.96%5.35%-30%
-0.30%2.23%4.92%7.03%7.16%-20%
1.09%3.71%6.51%8.68%8.66%-10%
5.09%6.51%7.97%8.96%9.90%0%
6.37%6.70%9.07%10.95%10.09%10%
7.57%7.65%10.10%12.05%11.17%20%
8.56%8.56%11.09%13.10%12.19%30%

ここからは完全に個人の相場観になりますが、

ドル円はおそらく90〜120円のレンジのどこかにある可能性

そして不動産価格は、-20%〜10%のどこかに収まる可能性

が高いと考えた場合、IRRは-0.3%〜10.95%となります。

今回のIRRは途中のキャッシュフローも全てドル円110で計算しているので、もし途中で円高に振れてしまった場合は、IRRは下がります。

そう考えた場合、今後は明確にドル安になる、という確信がない限りは、決して妙味のあるトレードにはならない、と思います。

すなわち、カンボジアに限らず、海外不動産投資は入るタイミングが重要で、そのタイミングというのは円高局面、という結論になります。

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