ドル建てかつ比較的利回りが出る海外不動産投資ということで、カンボジア不動産投資がここ数年流行っていますが、実際に収益性はどれくらいか検証したいと思います。

ひと昔前だと、１０％超えも珍しくなかったですが、最近は６％程度のものまでありますが、今回の前提条件は、個人で購入し、利回り１０％かつ満室状態で5年後の長期譲渡所得になって以降に売却、というシナリオで考えてみます。

利回り１０％かつ５年間満室が続くというのが現実的ではないと思われますが、計算をシンプルにするために、その前提で計算してみました。

結局、リターンに大きな影響を与えるのが出口の際の売却価格と考えた場合、売却価格＝物件価格×ドル円相場　になりますので、縦軸に物件価格の変化率、横軸にドル円のレートを置いて、IRRの推移を計算したのが以下の表になります。

ここからは完全に個人の相場観になりますが、

ドル円はおそらく９０〜１２０円のレンジのどこかにある可能性

そして不動産価格は、-20%〜10％のどこかに収まる可能性

が高いと考えた場合、IRRは-0.3%〜10.95%となります。

今回のIRRは途中のキャッシュフローも全てドル円１１０で計算しているので、もし途中で円高に振れてしまった場合は、IRRは下がります。

そう考えた場合、今後は明確にドル安になる、という確信がない限りは、決して妙味のあるトレードにはならない、と思います。

すなわち、カンボジアに限らず、海外不動産投資は入るタイミングが重要で、そのタイミングというのは円高局面、という結論になります。