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レバレッジが不動産投資のリターンに与える影響は?

今回は、不動産投資のリターンにレバレッジが与える影響を分析してみたいと思います。自己資金比率をそれぞれ10%,20%,30%,40%,50%とした場合の5通りのケースに置ける20年間の出口まで含めた分析をIRRとNPVでそれぞれ検証したいと思います。キャッシュフローなどは一定という条件になります。

まずIRRに関してですが、以下の通りになります。

一目瞭然ですが、キャッシュフローが常に安定的でプラスであり続ける限り、自己資金比率が低いほうが、同じプロジェクトIRRの案件でも、IRRは高くなります。また自己資金回収にかかる金額も期間も短くて済むため、IRRがマイナス期間も極めて短期間ですみます。

次にNPVをみてみます。

こちらもある意味当然ですが、最初の自己資金の投下分だけ、リターンには差がつき、自己資金投下量が多ければ多いほど、NPVがプラスに転じるまでに時間がかかります。ただ、長期になればなるほど、その差が徐々に埋まっているのが分かると思います。即ち、長期になればなるほど、NPVに与えるレバレッジの影響は薄まる、ということが言えます。上のグラフだと差が見えづらいので、これをもう少し分かりやすくするため、自己資金比率10%のNPVを自己資金比率50%のNPVで割った数値のグラフが以下になります。

当初4年間は、自己資金率50%のNPVがマイナスのため、マイナスになってしまっていますが、5年目に20倍強をつけた後は、6年目で4.6倍、7年目で3倍、以降は、20年後の1.3倍に向けて逓減していきます。即ちここからも

短期的には、レバレッジ比率は重要であるが、中長期的には、安定したプラスのキャリーが一番重要である

と言えます。

具体的な案件分析などはオンラインサロンにて行なっていますので、お気軽にご参加ください。

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