メールアドレスを記入して購読すれば、更新情報や、メルマガ限定情報などをメールで受信できます。

9,791人の購読者に加わりましょう

Browse By

築古土地値不動産の出口戦略の結論は?

今まで6回に渡り、築古土地値不動産の以下4パターンの出口戦略を検討してきました。

①売却(そのまま)

②売却(更地)

③建て替え→保有

④建て替え→売却

まず、①売却(そのまま)シナリオですが、

キャリーが出ている限りは、土地値物件のため、土地値をフロアとした価格の下方硬直性があるので、焦って売る必要性はないとの結論でした。

ただ、キャリーが減少をすると、NPVも下落をし、遂にはマイナスになってしまうので、中長期的なキャッシュフローが期待出来ないのであれば、安定したキャッシュフローが出ている間に売却する必要があります。

次に②売却(更地)シナリオですが、

これは、宅地分譲などの出口が明確に見えている場合には、選択肢として取り得るが、融資を使うことが出来ないため、自己資金の投下量が多くなってしまうため、あまりオススメではない選択肢という結論になりました。

最後に③④の建て替え→保有 or 売却 シナリオですが、

安定したキャリーの出る案件を組成することが出来れば、短期的に売却しても、中長期的に保有しても、面白い展開になり得ると思います。

高いレバレッジを活用出来れば、短期売却でも非常に高いIRRが期待出来、レバレッジをかけることが出来なくても、安定したキャッシュフローを生み出すことさえ出来るのであれば、保有しても十分に妙味があると思われます。

結論としては、

①当面は安定したキャッシュフローが予想される場合

 ア)価格が良ければ売却、焦って売る必要はなし

 イ)キャッシュフローが出ている間は保有

②キャッシュフローが減り始めることが予想される場合

 ウ)宅地分譲などの更地売り

 エ)安定したキャッシュフロー案件に建て替え→保有 or 売却

になると思います。

ただ今後の日本の人口動態などを考えると、立地がどこであれ、①のシナリオは暫定的で、②のシナリオをメインで考えた方がいいとは思います。

あと、重要なことは、②の選択肢があり得るかどうか、その場合のリターンはどれくらいか、ということを出来る限り早急に決断すべきです。何故ならば、IRRやNPVの性質上、将来のキャッシュフローは割引されてしまうので、現在すぐに売った場合と、5年後に1.5倍の価格で売った場合だと、前者の方が価値が高く出てしまうこともあるためです。即ち全ての前提が同じであるならば、色々と策を尽くして5年後に1.5倍の値段で売るよりも、今すぐ売ってしまった方がいい、ということになってしまいます

1年くらいであれば、現在よりも1割でも高く売れれば、現時点に売ってしまうよりもリターンが高くなりますが、時間が経てばたつほど、売れない場合のIRRは下がってしまいますので、②の検討は早急に行うべきです。

Time is Money です!

そうなると、結論としては、安定したキャッシュフロー案件をどうやって建てることが出来るのか、というのがこの意思決定のキモになりますが、そのような情報はオンラインサロンにて交換しております!

ウェブサイトで公開出来ない非公開情報は、メルマガ、LINEオープンチャット、オンラインサロンにて完全無料で公開中です。 お問い合わせフォームから「LINE加入希望」「メルマガ加入希望」「オンラインサロン加入希望」と送ってください! ブログランキングに参加中です。もし宜しければこちらをクリックお願いします! SNSでも様々な情報を更新中なので、フォローしてもらえたら嬉しいです! Twitter Instagram Facebook YouTube 投資家サロン Tumblr Blogger Hatena Ameblo Note

コメントを残す

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください

メールアドレスを記入して購読すれば、更新情報や、メルマガ限定情報などをメールで受信できます。

9,791人の購読者に加わりましょう

%d人のブロガーが「いいね」をつけました。