最近はようやくチラホラ市場にも出てくるようになってきた土地値物件ですが、これをフルローンで買って売却した場合のリターン推移を分析してみます。

縦軸は税引後IRR、横軸は年数になります。売却価格は土地値で売却と仮定します。通常不動産価格は、建物価格が年々下がるのに対して、土地値物件は、どんなに下がっても土地値＋解体費用なので、土地値で売却というのは比較的現実的なシナリオです。また個人保有という前提です。家賃下落率は1％と仮定しています。ちなみに、築古物件でありがちですが、返済期間が20年弱のため、キャッシュフローはほぼトントン、あるいはマイナスという案件です。

税引後IRRが極大化するのは6年目です。これは長期譲渡所得になることで税率が20％に下がることが大きいです。よく長期譲渡所得になるまでは売らない方がいいという話もありますが、9年目以降のIRRは２〜３年目よりも低くなりますので、いい話があれば、２〜３年目で売ってしまってもいいと思います。

次にNPVの推移をみたいと思います。資本コスト3％で計算しています。

これを見る限り、長期的に持てば持つほど価値が増えているので、特に焦って売る必要はなく、持ち続けることもアリということが分かると思います。

逆に上記IRRよりもいいリターンの案件があった場合には、そちらへの入れ替え前提で売却するというのもアリです。

次回は家賃下落率、空室率にストレスをかけた場合のリスクシナリオで分析してみたいと思います。

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