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2019年に最優先すべき不動産投資戦略は?

株価は軟調、金利は1年数ヶ月ぶりの歴史的低水準、絞られつつある融資、依然高値で推移する物件価格、それらの状況を全て勘案すると、2019年に最優先すべき不動産投資戦略は「リファイナンス」でしょう。

既存融資の金利引き下げ、金利固定化、年限延長を行いキャッシュフローの改善を測ることも重要ですが、他に重要視するべきこととして、「キャッシュアウトリファイナンス」があります。

数年前に購入した物件であれば、価格上昇や元本返済が進んだことで、

簿価あるいは時価の大きい方>残債

となっている、すなわち含み益、の状態かと思われますが、その含み益を現金化するための手段として、「キャッシュアウトリファイナンス」が使えます。

キャッシュアウトリファイナンスを行うことで、

①現在の物件価格の高騰化を活用し、スキーム次第ではキャピタルゲイン非課税で、売却よりも高値かつ無税で、手持ち現金を増やすことが可能

②現在の人類史上ほぼ最低の金利を享受し、キャッシュフローを改善する

③厳しい融資環境でも、借換には柔軟に対応出来る金融機関がまだ多い

④来るべき価格の下落局面の際に、①②により、購入しやすい属性となる

ことがメリットとして挙げられます。

2019年は株価下落が実体経済に反映されていき、それが不動産価格下落をもたらす可能性も高くなっていると考えられます。

また2018年の株価下落率などはリーマンショック以来の状況となっており、それが翌年不動産にも波及した場合、遂に10年に一度のバーゲンセールになる可能性もあり得ます。

不動産投資の極意は、10年スパンで起きるバーゲンセールでいかにガッツリ安く買えるか、に尽きますが、そのような有事の際に買える人は、現金を大量に持っているか、圧倒的に属性がいいか、など極一部になります。

高属性限定バーゲンセールにエントリーするためにも、まずは「キャッシュアウトリファイナンス」を行い、含み益の現金化とキャッシュフローの改善を最優先すべきです。

現在のグローバル市況を勘案すると、上記戦略がベストですが、それが出来ない方は、借りれるうちに限界まで買い増して、ゲームに残り続けることが重要だと思われます。あるいは圧倒的なキャッシュがある場合は、下落を待つのもいいかも知れないです。

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