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2019年の融資状況予想と投資戦略

一般的には、2018年はかぼちゃの馬車を発端としたスルガショックにより、融資状況が悪化した1年、という総括をされていることが多いですが、実際のところはどうでしょうか。

普通のサラリーマン向け融資は確かに厳しくなっているようですし、仮に高属性でも事業実績の少ない人への融資は乗り気ではない金融機関が多いです。

また二重売買契約、エビデンス蒸しなどの裏ワザという名の不正行為が明るみに出てしまったこともあり、今までのように持たざる者が買うことは難しくなっています。

ただ、その埋め合わせとして、多額の現金を持っている人、既に事業実績のある人、そして地主向けの融資はむしろ拡大している印象を持っています。その手の人のところには金融機関のアプローチは、今まで以上に激しくなっています。

その手の投資家、そして機関投資家、海外投資家が押し目買いのチャンスを待っていますし、その一方では価格を下げてまで売りたくないという投資家も多いため、取引高は激減し、価格は膠着気味、という状況です。

株式などの世界では価格膠着、取引高激減は、価格暴落のフラグと言われておりますが、リーマンショックのような強烈なトリガーイベントがない限りは、暴落することはなく、ジリジリと徐々に下がっていくと思われます。

現実的に不動産価格に一番影響を与えそうなイベントは、貸出金利上昇、すなわち日銀の利上げ、になりそうですが、昨今の米国金利動向を見ていると、それも可能性が低いと思われます。

そうすると、米中貿易戦争が大幅に悪化するなどの特殊イベントが発生しない限りは、取引高激減、価格は膠着、金利も低位安定、融資は限られた人にだけ、というのが2019年のメインシナリオになろうかと思われます。

その中で取るべき戦略としては、属性がなんであれ、

自分に融資を出してくれそうな金融機関を開拓しておき、押し目買いの準備

となります。

結局、今回の融資引き締めで分かったことは、普通のサラリーマンが不動産投資で億単位の借入を極めて低利で出来る、ということは人類史上極めて稀なスーパーボーナスステージであった、ということで、そこで頑張って実績を作った人だけが、次の別のボーナスステージに参加する権利を与えられそう、ということです。

それを踏まえると、現状の膠着状態でも、

借りれる人は借りれるうちに借りれるだけ借りて次のゲームのエントリーチケットをゲット

逆に売り手として考えると

売りたい人は売れるうちに売っておく

というのは、かなり合理的判断のようにも思われます。

おそらく融資条件が今よりも良くなることはないので、更なる下落を待ってもいいのは、現金で最低でも数億単位で持っている高属性プレイヤーだけでしょう。そういう方は、更なる下落局面で、多額のキャッシュでバーゲンハンターというのが合理的でしょう。

それ以外の普通属性のプレイヤーは買えるうちに買わないと、不動産投資に参入することは極めて難しくなると思います。特に世界の株価は既に最高値から20%下落して、弱気相場入りしているので、世界景気が悪化するまでの時間は限られています。

そう考えると2019年は、持たざる人・売りたい人には本当にラストチャンスの年、買える人にとっては、押し目買いで物色しつつバーゲンセールを待つ年、となりそうです。

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